管理組合から「駐車場も一緒に」と言われたとき、大規模修繕会社の担当者はどう動くべきか

【対象読者】 大規模修繕会社の工事担当者・営業担当者
【読了時間の目安】 約15〜18分

はじめに――「やってもらえませんか？」の一言が、実は難題だった

大規模修繕工事の現場を預かる担当者なら、一度は経験したことがあるのではないだろうか。管理組合の理事長や担当者から、こんな言葉をかけられる瞬間を。

「外壁・防水の工事と一緒に、機械式駐車場もなんとかしてもらえませんか？」

一見、追加工事の受注チャンスに聞こえる。しかし実際には、機械式駐車場の解体および鋼製平面化工事は、私たちが普段手がける外壁塗装・防水・鉄部塗装とはまったく異なる専門分野だ。建築・土木・機械設備が複合した工事であり、自社施工が難しいケースがほとんどである。

だからといって「それは専門外なので対応できません」と断ることは、元請けとしての信頼を損なう。管理組合にとっては、大規模修繕工事と同時に解決したい課題であり、窓口となる元請け会社に「一括して任せたい」という期待があるからだ。

正しい選択肢は、専門の協力業者に委託しながら、元請けとして責任を持って工事全体を管理することだ。そのためには、協力業者に何を聞けばよいのか、何を求めればよいのかを、担当者自身がきちんと理解している必要がある。

本コラムでは、機械式駐車場の解体・鋼製平面化工事を協力業者へ依頼する際に必要な情報の整理から、業者への要求事項、工程管理のポイント、居住者対応まで、元請け担当者が知っておくべき内容を体系的に解説する。

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第1章　なぜ今、機械式駐車場の解体・平面化が急増しているのか

協力業者と話をするにあたって、まず背景知識として「なぜ今この工事が増えているのか」を理解しておくことが重要だ。管理組合への説明でも必ず役立つ。

1-1　利用率の低下と「金食い虫」問題

マンション管理の世界では、機械式駐車場はしばしば「金食い虫」と呼ばれる。その理由は明白だ。機械式駐車場は月々の保守点検費、電気代、消耗品の交換、そして一定の年数が経過すると避けられない装置の入れ替え費用と、維持するだけで莫大なコストが発生し続ける設備だからだ。

しかも近年、居住者の高齢化による運転免許返納、若者世代の車離れ、カーシェアリングの普及などにより、マンション駐車場の利用率は慢性的に低下している。空き区画が増えれば駐車場使用料収入は減少し、「収入は減るのに維持費はかかる」という負のスパイラルに陥るマンションが増えている。

国土交通省の「修繕積立金ガイドライン」でも、機械式駐車場については別途修繕費を加算して算出することが示されており、管理組合の長期修繕計画に重くのしかかる項目となっている。

1-2　平面化工事の急増を示すデータ

あるマンション管理会社の調査によれば、分譲時に機械式駐車場を設置していた管理組合は全体の約半数（51.0%）にのぼる。そのうちすでに平面化工事を実施した管理組合は14.6%に達しており、平面化工事は「特別な事例」ではなく「標準的な選択肢」となってきている。平面化工事の件数は2014年から急増しており、この傾向は今後もさらに続くと予想されている。

大規模修繕工事の時期（一般的に築18〜20年前後）と、機械式駐車場のメーカーから入れ替え工事が推奨される時期が概ね重なることも、同時施工のニーズが高まる理由のひとつだ。

1-3　鋼製平面化工法とは何か

平面化工事にはいくつかの工法があるが、元請け担当者として最低限理解しておきたいのは以下の3つだ。

①埋め戻し工法
機械式駐車場を解体した後の地下ピットを砕石や土砂で埋め戻し、アスファルト舗装で仕上げる方法。施工できる業者が比較的多く、工事費は抑えやすい。ただし大量の資材による重量増加が地盤に影響を与えるリスクがあり、地盤が弱い地域や建物直下にピットがある場合には適さないことがある。

②鋼製平面化工法
地下ピットを残したまま、鉄骨の柱・梁と鋼製の床板でピット上部を塞ぐ方法。軽量なため地盤への負荷が小さく、将来的に駐車場需要が復活した場合には機械式駐車場を再建することも理論上は可能。埋め戻しより工事費はやや高く、設置後も排水ポンプのメンテナンスが継続して必要になる。

③コンクリートスラブ工法
ピット内に型枠・配筋を施し、コンクリートを打設して床を形成する方法。強固で変形が少ないが、養生に数週間を要するため工期が長くなる。

本コラムのテーマである「鋼製平面化工法」は、特にマンションの敷地内・建物脇に設置された機械式駐車場に対して多く採用されており、大規模修繕と同時施工しやすい工法として注目されている。

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第2章　協力業者に相談する前に、元請けが整理すべき「現状情報」

どれだけ優秀な協力業者でも、現場の基本情報が整理されていなければ、正確な見積もりも適切な工法提案もできない。相談前の事前準備が、その後の工事品質と工期・コストを大きく左右する。

2-1　設備の基本スペック

まず管理組合が保有する竣工図面、設備台帳、メンテナンス業者の点検記録などを入手して、以下の情報を確認しておきたい。

確認すべき設備情報

• メーカー名・型式・製造年・設置年：アスベスト含有の判断や部品調達に直結する。2006年以前に製造・設置された設備は特に要注意。
• 駐車方式（2段式・多段式・昇降横行式など）：解体工法と工期に直接影響する。
• 収容台数・現在の稼働台数：残置期間中の代替駐車場の台数確保に必要。
• ピットの有無と深さ（実測値）：工法選定の最重要情報。図面上の深さと実際が異なるケースもある。
• 駆動方式（電動・油圧）および電気容量：電気設備の撤去範囲と絡む。
• 過去の修繕・改造履歴：特に溶接補修・増設があった場合は解体に影響する。

図面が存在しない、または情報が不明な箇所がある場合は、その旨を協力業者に正直に伝えることが重要だ。「不明部分がある」という情報自体が、業者が現地調査の範囲を判断する上で有益な情報となる。

2-2　敷地・建物との位置関係

機械式駐車場が建物の地下に完全に組み込まれているのか、建物外周の独立した設置なのかによって、解体アプローチはまったく異なる。また以下の点も事前に把握しておきたい。

• 隣接する建物・擁壁・塀との距離：重機の作業半径と搬出経路に関わる。
• 埋設配管・ケーブルの位置：ガス管・水道管・電気ケーブルが近接している場合、解体工法の制約になる。
• 大型重機・廃材搬出車両のアクセスルート：敷地内の通路幅・搬出口の高さ制限を確認。搬出できる時間帯（自治体の規制・管理組合の規約）も確認が必要。
• 建物の地下構造（駐車場が建物基礎と一体かどうか）：構造体に影響する工事になる場合、構造設計事務所の確認が必要になることもある。

2-3　平面化後の利用計画

工事完了後に何台分の平面駐車スペースを確保するのか、その後の用途は何かを管理組合と確認しておくと、協力業者からの提案が具体的かつ比較しやすいものになる。

近年は平面化後のスペースにEV充電スタンドを設置したり、カーシェアリング専用区画を設けたりするマンションも増えており、こうした将来計画を見据えた工法選定が求められるケースもある。また一部を来客用駐車場や荷さばきスペースに転用する例もある。

管理組合に確認しておきたい平面化後の計画

• 確保すべき駐車台数
• 舗装仕様（アスファルト・コンクリート・砂利など）の希望
• 区画ライン・車止め・照明の要否
• EV充電設備・カーシェアなどの追加設備導入の予定
• 将来的な機械式駐車場への復旧可能性を残すかどうか

2-4　法令上の確認事項

見落としがちだが、元請け担当者として必ず管理組合に確認を促したいのが法令上の問題だ。

駐車場の附置義務条例：自治体によっては駐車場法に基づき、一定規模以上のマンションに対して最低限の収容台数を義務付ける条例が存在する。平面化により台数が減少すると条例違反になる可能性があり、事前に自治体への確認と協議が必要な場合がある。ただし近年は附置義務を緩和する自治体も増えているため、最新情報の確認が欠かせない。

管理規約の改正と総会の特別決議：機械式駐車場の解体・平面化は「共用部分の変更」に該当するため、区分所有法に基づく総会の特別決議（区分所有者の3/4以上の賛成）が必要だ。着工までに数年かかったマンションの事例もある。工事が確定していないと協力業者への正式発注もできないため、この手続きの進捗状況を管理組合に必ず確認しておく。

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第3章　協力業者に求める「7つのこと」

ここからが本題だ。協力業者を選定し、発注・管理していく上で、元請け担当者として業者に明確に求めるべき事項を7つに整理した。

求めること①　現地調査の実施と調査報告書の提出

口頭説明や図面のみでの見積もりを行う業者は、信頼性に疑問符がつく。必ず現地調査を実施した上で、書面による調査報告書の提出を求めよう。

調査報告書に含まれるべき内容は以下のとおりだ。

• 設備の現状と劣化状況（錆・腐食・変形・溶接部の状態）
• ピット内の状況（湧水・汚泥の有無、深さの実測値、コンクリートの状態）
• 隣接建物・地盤・埋設配管への影響評価
• 提案する解体工法とその選定理由（他工法との比較）
• ピット処理方法（埋め戻し or 鋼製平面化）とその根拠
• 工事に伴う振動・騒音の想定レベルと周辺への影響
• アスベスト含有の事前調査結果（または調査計画）
• 廃材の処分方法と産業廃棄物マニフェストの管理方針

この調査報告書は、元請け担当者が管理組合や理事会に対して工事内容を説明する際の根拠資料としても活用できる。「専門家が現地を確認した上で提案している」という事実は、管理組合の信頼を得る上で大きな説得力を持つ。

求めること②　アスベスト事前調査の実施

2006年以前に設置された機械式駐車場の部材（シール材・断熱材・接着剤・塗料など）には、アスベスト（石綿）が含有している可能性がある。アスベストを含む建材を事前調査なしに解体・撤去することは、大気汚染防止法や石綿障害予防規則に違反し、重大な法的リスクを招く。

2022年の大気汚染防止法改正により、解体・改造・補修工事を行う場合には、工事着手前に石綿含有建材の事前調査が義務付けられており、一定規模以上の工事は都道府県等への届出も必要となった。

協力業者に対しては以下を明確に確認すること。

• 設置年から見てアスベスト含有の可能性はあるか
• 事前調査（分析調査）は誰が、いつ、どの機関に依頼して実施するか
• 調査結果の報告と、含有が確認された場合の対応方針（特定粉じん排出等作業の実施など）
• 届出が必要な場合の手続きは誰が行うか

この点を業者任せにして後から問題が発覚すると、元請けとしての責任が問われる。発注前の段階で必ず書面で確認しておくこと。

求めること③　施工範囲の明確化と「費用の境界線」の確定

機械式駐車場の解体・鋼製平面化工事には、多岐にわたる作業が絡む。どこからどこまでが協力業者の請負範囲で、どこからが別途手配・別途費用になるのかを、契約前に一項目ずつ確認することが必須だ。

確認すべき施工範囲の区分

作業項目	協力業者の範囲か	別途か
機械式駐車場の機械・電気部分の撤去	要確認	—
鉄骨フレームの解体・搬出	要確認	—
ピット内の清掃・汚泥処分	要確認	—
埋め戻し工事または鋼製平面化工事	要確認	—
アスファルト・コンクリート舗装	要確認	—
電気設備（分電盤・配線）の撤去	要確認	—
排水設備（排水ポンプ・配管）の撤去または保存	要確認	—
照明・防犯カメラの再設置	要確認	—
区画ライン・車止め・案内サイン	要確認	—
廃材の産業廃棄物収集運搬・処分	要確認	—

電気設備の撤去が「範囲外」として後から発覚するケース、排水ポンプの処分が含まれていなかったケースなど、費用の食い違いは現場でよく起きるトラブルだ。「一式」という言葉で曖昧にせず、項目ごとに内訳を出してもらうことを強く勧める。

求めること④　工程表の提出と大規模修繕工事との干渉調整

機械式駐車場の解体・平面化工事を大規模修繕工事と並行して行う場合、工程の干渉管理が極めて重要になる。協力業者には着工前に詳細な工程表の提出を求め、大規模修繕工事の工程表と突き合わせて調整を行うこと。

特に確認すべき干渉ポイント

• 重機の動線と足場の位置：解体工事に使用するクレーン・バックホウと外壁工事用の足場が競合しないか。
• 仮設電源の共用：仮設電源を大規模修繕工事と共用する場合、容量の確認と使用スケジュールの調整が必要。
• 騒音・振動の集中：コンクリートハツリ・重機解体など騒音・振動が大きい工程が、大規模修繕の仕上げ工程と重ならないよう配慮。
• 廃材搬出車両と資材搬入車両の動線：敷地内で搬出車両と搬入車両が錯綜しないよう誘導計画を確認。
• 居住者への説明タイミング：どのタイミングで、どの工事について居住者に通知するかを整理し、大規模修繕の説明会と合わせて実施できると効率的。

また、解体工事中の駐車場利用制限期間についても、早期に確定させる必要がある。機械式駐車場を使用中の居住者に対しては、代替駐車場の案内と費用負担の方針を事前に明示しなければならない。代替駐車場の手配については、協力業者と一緒に候補を探しつつ、管理組合（または管理会社）が最終的に契約交渉を行うのが一般的だ。

求めること⑤　資格・許可・保険の書面確認

協力業者を選定する際は、口頭での確認だけでなく、必ず書面（コピー提出）で以下を確認すること。

確認必須の資格・許可・保険

• 建設業許可証：解体工事業、またはとび・土工・コンクリート工事業の許可を確認。
• 産業廃棄物収集運搬業許可証：廃材の運搬を行う事業者の許可。
• 産業廃棄物処分業許可証：廃材の最終処分を行う委託先の許可。
• 石綿作業主任者の選任状況：アスベスト含有の可能性がある場合、石綿作業主任者（技能講習修了者）の配置が義務付けられている。
• 工事賠償責任保険の加入証明：第三者への損害賠償リスクをカバーできる補償内容か確認。
• 施工実績の証明資料：機械式駐車場の解体・平面化工事の施工実績件数と現場写真。

なお機械式駐車場の解体は、通常の建物解体とは異なる機械設備の撤去作業を伴うため、同種工事の施工経験の有無は業者選定の重要な指標だ。実績が豊富な業者は、効率的な施工手順や現場特有のリスクポイントを熟知しており、結果的に工期・コスト・品質の全てにおいて有利になる。

求めること⑥　見積書の内訳明細と複数社比較

機械式駐車場の解体・平面化工事は、業者によって見積額に大きな開きが生じることがある。「一式〇〇万円」という形式の見積もりではなく、作業別・材料別の内訳明細書を提出してもらうよう依頼すること。

複数社（最低2〜3社）から現地調査を経た上での見積もりを取ることも基本だ。内訳を比較することで、各社が採用する工法の違い・重機の種類・廃材処分の方法の違いなども見えてくる。

見積もりを比較する際のポイントは、単純な金額の安さではなく以下の観点での精査だ。

• アスベスト調査・対応費用が計上されているか
• 廃材の産業廃棄物処分費用が明示されているか
• ピット処理の方法と材料が具体的に記載されているか
• 工事保険・近隣補償の費用が含まれているか
• 竣工後の書類（完成写真・産廃マニフェスト・竣工図）の提出が明記されているか

安い見積もりには、これらの費用が計上されていないことも多い。「後出し追加費用」のリスクを排除するためにも、見積もり内訳の確認は手を抜いてはならない。

求めること⑦　竣工書類一式の事前合意

工事完了後に管理組合が必要とする書類類については、工事着工前に提出内容と提出時期を合意しておくことが不可欠だ。竣工後に「その書類は用意していない」というトラブルは、後から取り返しがつかない。

提出を求めるべき竣工書類

• 工事完了報告書（工事概要・施工内容・施工日時の記録）
• 施工写真（着工前・工程中・完成後を網羅したもの）
• 完成図面（竣工図）
• 産業廃棄物管理票（マニフェスト）の控え一式
• アスベスト事前調査結果報告書（または調査機関からの証明書）
• 使用材料の品質証明書・保証書（鋼材・舗装材など）
• 保証書（施工保証の期間・対象・免責事項の明記）

これらの書類は、管理組合が将来の長期修繕計画を見直す際にも、また何らかの不具合が生じた際の保証対応においても、必要となる重要な記録だ。元請けとして書類の完備を管理するのも、プロとしての責任のひとつである。

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第4章　協力業者の選び方――信頼できるパートナーを見極める3つの視点

これまでの章で、業者に求める内容を整理してきた。では、そもそもどのように協力業者を探し、選べばよいのかについても触れておきたい。

視点①　専門特化しているかどうか

機械式駐車場の解体・平面化工事を専門的に手がける業者と、解体工事全般を請け負う業者では、経験値と技術力に大きな差がある場合がある。特に鋼製平面化工法については、工法ごとに独自の技術や製品（例：鋼製床材の専用品など）を持つ専門業者が存在するため、自社の施工ネットワーク以外にも問い合わせてみる価値がある。

業界団体（一般社団法人マンション管理業協会・日本建設業連合会など）の情報や、同業他社とのネットワーク情報も活用しながら、複数の専門業者を候補に挙げておくとよい。

視点②　現地調査への積極性

前述のとおり、信頼できる業者は必ず現地調査を重視する。初回の問い合わせ段階で「図面さえもらえれば見積もりできます」と言う業者は注意が必要だ。現地確認なしの見積もりは、後から追加費用が発生するリスクが高く、工事品質にも影響する。

視点③　居住者対応・説明への姿勢

機械式駐車場の解体・平面化工事は、騒音・振動・駐車場利用制限など、居住者の生活に直接影響を与える工事だ。協力業者が居住者説明用の資料作成・工事説明会への出席・工事中の問い合わせ対応に積極的かどうかを、発注前の面談で確認しておきたい。

「工事を完了させて終わり」ではなく、「管理組合や居住者が納得して使い始められるまでサポートする」という姿勢を持つ業者が、長期的なパートナーとして相応しい。

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第5章　居住者・管理組合への説明――元請けが担う「最後の砦」としての役割

専門工事を協力業者に委託するとはいえ、管理組合・居住者にとっての相談窓口は元請けである私たちだ。この章では、元請けとして押さえておきたい説明対応のポイントを整理する。

5-1　管理組合への説明で必要な内容

管理組合（理事会・修繕委員会）への説明では、以下の点を明確に伝える必要がある。

• 工法の選択理由：埋め戻し・鋼製平面化・コンクリートスラブのうち、なぜその工法を選んだのかの理由と根拠。
• 工事費の内訳：一式見積もりではなく、項目ごとの内訳を説明できるようにしておく。
• 工期と生活への影響：騒音・振動が大きい工程の日数、駐車場利用制限の期間と代替措置。
• リスクへの対応方針：アスベスト・地盤影響・近隣クレームなど、想定されるリスクとその対処法。
• 完成後のメンテナンス：平面化後も残る維持管理作業（鋼製平面化の場合は排水ポンプ点検・床板塗装など）の内容と頻度。

管理組合の理事の多くは、機械式駐車場の工事に詳しくない。「専門的すぎてわからない」という状態で総会決議を進めると、後から「聞いていなかった」というトラブルに発展しやすい。わかりやすい図解入りの説明資料を協力業者にも協力してもらいながら作成することを強く勧める。

5-2　居住者への周知で必要な情報

居住者への工事通知には、一般的に以下の内容を盛り込む。

• 工事の目的と背景（なぜ機械式駐車場を撤去するのか）
• 工事期間と各フェーズのスケジュール
• 騒音・振動が特に大きい日程の事前告知
• 機械式駐車場の使用停止期間と代替駐車場の案内
• 代替駐車場の場所・費用負担の方針
• 工事中の問い合わせ先（元請けまたは管理会社）

特に駐車場を利用している居住者にとっては、代替駐車場の確保と費用負担の問題が最大の関心事だ。この部分を曖昧なまま工事に入ると、居住者から管理組合・元請けに苦情が殺到するリスクがある。工事着工前に代替駐車場を確保した状態で通知を出せるよう、スケジュールを逆算して動くことが重要だ。

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第6章　よくあるトラブルと事前対策

最後に、機械式駐車場の解体・平面化工事において実際に起きやすいトラブルと、元請けとして取れる事前対策を整理しておく。

トラブル①　追加費用の発生

「ピットの深さが図面より深かった」「汚泥の量が想定以上だった」「アスベストが検出された」——こうした現場の実態と事前想定のズレが、追加費用の主な原因となる。対策は、現地調査を徹底し、見積もりに「想定外が発生した場合の精算方法」を事前に明記しておくことだ。

トラブル②　工期の遅延

天候・廃材搬出の許可・アスベスト対応など、駐車場解体工事には工期遅延要因が多い。大規模修繕工事の竣工に影響が出る可能性を常に念頭に置き、工程にバッファを持たせた計画を組んでおくこと。

トラブル③　近隣クレームと居住者トラブル

機械式駐車場の解体は振動・騒音が大きく、隣接する建物や同じマンションの居住者からクレームが入りやすい工事だ。工事前の事前通知・工事時間の制限・防音シートの設置など、近隣配慮の具体的な措置を協力業者に求めた上で、元請けとしてもその実施を確認すること。

トラブル④　廃材処分の不適正

機械式駐車場から発生する鉄骨・コンクリートガラ・油脂類などは産業廃棄物として適正に処理する必要がある。産業廃棄物マニフェストの発行・管理が適切に行われているかを、元請けとして確認する義務がある。不適正処理が発覚した場合、元請けの責任も問われる可能性があることを忘れてはならない。

トラブル⑤　竣工書類の未提出

「工事は終わったが書類がそろわない」という状態が最も困る。前述のとおり、竣工書類の内容と提出期限を契約書に明記しておくことが根本的な解決策だ。

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まとめ――「断らない元請け」こそが、信頼をつくる

機械式駐車場の解体・鋼製平面化工事は、大規模修繕会社にとって「本業の周辺領域」に位置する工事だ。しかし管理組合にとっては、大規模修繕工事と並ぶ、あるいはそれ以上に重要な課題であることが多い。

自社で施工できなくても、適切な協力業者を選び、必要な情報を整理し、工事を管理し、管理組合・居住者への説明を丁寧に行う——その一連の「元請けとしての役割」を果たすことが、長期的な信頼構築と次の仕事につながる。

「機械式駐車場の案件も相談できる会社」という評判は、管理組合の中で口コミとして広がる。本コラムで整理した内容を、ぜひ現場での実践に役立ててほしい。

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本記事は大規模修繕会社の担当者向け実務コラムです。法令・規制については執筆時点の情報に基づいており、最新の法令情報は各関係機関へご確認ください。